上海房价从2021年最高点到当今跌了几许最新三级片

这个话题咱们需要全体的数据来佐证

比如，2021年8月上海二手挂牌均价为74291元/㎡，放手2024年8月上海二手的挂牌均价为66720元/㎡，全体跌幅约为10%

（数据来源：兔博士app）

而这是全体的市集，回到咱们今天的主题

换句话说，在楼市涨跌周期内，跑赢大盘就算是赢家

房价涨的时辰，比大盘涨的多

房价跌的时辰，比大盘跌的少

这也就有了咱们今天的主题，在楼市下降周期，咱们也要包涵那些更抗跌的二手房

是以此次我从兔博士app拉取了全方面的数据，并同期和几位资深中介聊了聊，来获取，数据和实际交游情况

咱们通盘来参谋这个话题

当今比较抗跌的二手房是哪些

01

若是与三年前的成交价比拟，这些板块房价如故涨了

直到我把数据拉出来后，才发现若是把三年动作一个周期，上海这些板块的价钱不跌反涨了

如下表格所示

（数据来源：兔博士app，成交价单元：元/平米）

这几年里，涨幅较高的板块不错分为两类

一种是往日郊区房价相对比较低的板块比如老港镇、叶榭、车墩、柘林

另一种是十足市区位置的传统上只脚地段，其中董家渡、黄浦滨江、老西门的二手涨幅齐逾越了15%，豫园板块也有10%控制的涨幅

从这个表不错看出，黄浦区的强势地段如故赢了

于是把各区的数据3年房价拿出来对比，黄浦居然遥遥来源

反倒是杨浦非论是挂牌价钱，如故成交价钱，在市区里的跌幅齐比较大

（数据来源：兔博士app）

不外也不错看到上海市区地段的含金量，闇练的配套，优质的学区等齐让市区能够跑赢了大盘

接下来咱们望望郊区的五大新城，若是参谋五大新城那儿最抗跌

临港却是要单独拎出来看的一个，因为这三年，临港房价的波动实在太大了

21年临港的成交价还能在3字头，如今仍是跌到约2.4万/平，相较于21年跌幅约三成，不错说是全上海最不抗跌的板块之一了

（数据来源：兔博士app）

那么其他四个新城，嘉定新城无疑是最抗跌的一个

相较于21年，嘉定新城成交均价高潮了4.79%，挂牌均价高潮了11.84%，然而也不错看到即即是嘉定新城，24年较23年价钱如故下滑了的

五大新城里谁最抗跌，战至现时的后果：嘉定>青浦>松江>奉贤>临港

聊已矣相对比较全面的宏不雅市集，我还找了几位熟悉的中介一又友

在他们这几年的交游闇练中，具体感知到市集愈加精确的变化

小苏和大熊给我提供了几个比较抗跌家具的标的

02

强势产业园附近的动迁房，才比较抗跌

大熊作念上海的二手交游，总价段主要勾通在200-300万控制的标的

是以好多时辰齐和上海的动迁房打交说念

最近市集上有流传上海六大动迁基地的跌幅排名榜，最高跌幅的场地为松江泗泾，平均达到了30%控制

而青浦徐泾的几个标杆动迁基地板块也一样清醒迁徙迁房家具的脆弱性

（数据来源：链家）

几个典型小区近3年的房价，跌幅近30%已司空见惯

然而在二手房市集里，好多时辰动迁小区的供应量和成交量齐十分大，不错说是这座城市的成交基石之一

是以在行情冷淡的周期下，包涵哪些动迁房还比较抗跌，如故很有必要

大熊给我提供了两个标的

一个是周浦最新三级片，我去查了下链家这3年周浦典型小区成交的行情

（数据来源：链家）

周浦几个典型小区的跌幅和3年来最高点比拟，跌幅仅有8-9%，这种行情放在统共浦东也齐曲直常抗跌的

另一个是康桥

（数据来源：链家）

周浦控制的康桥几个小区的价钱也清醒出了较为踏实的趋势

而一样是动迁房板块，周浦和康桥能够保捏房价较为踏实的原因是

需求一直以来的繁荣，也就是依赖于浦东发展轴线上的大中枢张江需求的外溢

而围绕在大虹桥产业区附近的动迁基地，如江桥、泗泾、徐泾北城等，亦然受到了其产业发展不踏实的影响

强产业园旁的动迁基地抗跌性更强

03

板块标杆二手小区老是比较抗跌

（数据来源：链家）

最近一年，咱们不雅察了每个板块里那些标杆二手小区的房价，有的因为地段，有的因为家具溢价，还有的因为统共板块的老化，那些家具作念的比较好的小区价钱站得比较稳

大熊跟我说了三个比较典型的案例

在他的不雅察中，最典型的张江汤臣豪园，不仅这20年的挂牌价钱涨幅达到1300%以上，这几年的价钱，也清醒出了抗跌性

张江汤臣豪园所在的张江板块，除了汤臣豪园、汤臣豪庭这种别墅、豪宅，城市经典这种大户型家具，大多是老公房、动迁房

（数据来源：兔博士app）

而作为纯商品房家具的张江汤臣豪园，成为板块内少有的改善家具，一直到今天，其稀缺属性依然无可替代

第二个是唐镇的绿城玉兰花坛，与这三年的最高点房价比拟，跌幅也唯一10%控制

这个盘毫无疑问是靠绿城的品牌把价钱站住了，这些年来一直齐是唐镇二手房价的天花板

第三个位于徐汇华泾的印象欧洲，和前两个盘不同，印象欧洲的稀缺是因为华泾板块的全体房龄仍是较老，作为次新的小区，价钱比较坚挺

把印象欧洲在链家的2021、2024年的成交记载拉出来对比后

可看到不管是2房、3房家具，这三年均价一直踏实督察在9-10万/㎡，基本没若何跌

访佛这么的小区，基本每个板块齐会有，比如御桥的万科海上外传，大宁的金茂府等等

是以标杆二手小区，或因为地段或因为家具，稀缺性若是能够获取保捏，价钱就稳了

04

“这预算段，它们应该是最佳的选拔。”

上头说的还曲直中枢板块的标杆二手，而在上海中枢区有些家具也展现房价比较坚挺的迹象

上海市区十足稀缺地段里的早期商品房

（数据来源：链家）

先来望望位于静安江宁路的的静安豪景苑，这个小区位于静安寺商圈，享受上海城市极致的富贵配套

且小区领有丰富功能的会所配套，仅对业主免费绽开，会所作事除了有泳池、健身等成例技俩，还有推拿浴池、桑拿、蒸汽浴温泉、健身房、壁球馆和网球场等各式阵势

因此，在2021年该小区的2房户型，成交均价在13-14万/㎡之间

（来源： 链家）

24年，静安豪景苑的2房成交价钱依然保捏在13-14万/㎡间，十分踏实

（来源： 链家）

还有一个案例是位于五里桥的永业公寓，2021年景交均价从约12万/㎡到17万/㎡不等

（来源： 链家）

来到2024年，永业公寓成交均价在12-15万/㎡之间

（来源： 链家）

固然距离最高点的17万/㎡已有所回落，但价钱比较坚挺

关于早期的品性商品房为什么房价还比较坚挺，供需关连导致

在这些发展近乎饱和的板块里，基本莫得新址推出

是以客户可选拔的小区未几，这些早期的商品房小区领有了不成替代性

用大熊的一句话归来就是：“在这个预算段内它们应该是最佳的选拔。”

05

地段不特有，但家具十富余特有

最近，苏苏和我说，上海楼市出现了“分化跌”阵势

我一运转还搞不解白，她阐发说，就是在跌的小区里，也有分化

在纯改善型的家具供应十分稀缺的板块，大户型赢了

（数据来源： 链家）

供求比决定了价钱的踏实

比如位于闵行颛桥的纯大平层小区，颛桥银河湾

这个小区仅提供200㎡以上的贞洁大平层户型，而技俩所在的闵行颛桥板块，户型在200㎡以上的二手小区，除了别墅区以外，寥如晨星

(来源：链家)

是以这个盘的客群圈层指向了特定对闵行或是银河湾学区需求的高端客群，换手率一直比较低

我在链家上看了下，现时统共银河湾1、2、3号园，总户数达到2248户，但却仅有48套在外网挂牌出售，挂牌率约仅2%，十分低

这也证实了银河湾小区房主基本以自住为主，比较惜售

大熊说：“那些外环线上的板块，大平层家具比较稀缺，若是出现一个纯大平层社区，多量比附近抗跌。”

闵行莘庄的次新大平层小区，TODTOWN天荟也呈现出这种趋势，这三年房价对比最高点，仅跌了个零头

06

大户型家具在刚需板块有多吃香

另一个角度：即即是在吞并个社区里的家具，也频频是大户型比较抗跌

我把华润中央公园连年来的成交明细统计如下

凭据链家样本数据清醒，对比2021年，华润中央公园二期的2房家具跌幅在25%控制

（数据来源：链家）

再来看3房家具，来源成交量就远远小于2房，我浏览了一下这几年通盘成交记载，大约是成交10套2房，才会成交1套3房的10:1的比例

（数据来源：链家）

从2022年的极少数据样本里，看到3房的成交价相对沉稳

结合我我方躬行去到华润中央公园踩盘的履历

那时辰看房中介就明确告诉我，这个小区大户型比较吃香，一个是房主拿出来卖的少，价钱也比较踏实

比拟起来，2房小户型就堕入了价钱格杀的境地中了，因为客户齐念念往更大面积的户型置换，挂出来的房源蓝本就多，竞争也大

在刚需热门板块中，大户型的稀缺经由远高于小户型

07

最自后说说写这篇著作的初志

从下降周期市集里，咱们除了感受到悲不雅和紧张以外，还能够感知到什么

或者说上海二手房的价钱踏实身分有哪些

我我方把数据梳理，和各式中介聊过之后

找到一些共性，和世界通盘参考

齐知说念顶级地段保值，但不是通盘东说念主齐能买进黄浦的好地段

那么，宁要鸡头不要凤尾，数据清醒板块的标杆二手老是更抗跌

一样价位，去挑选那些能够成为板块头部品性的二手房，比去你觉得的好地段买一个差家具更好

那什么是好家具，什么样的家具才确实匹配这时间的需求

贞洁圈层、改善户型、品牌房企

将来是改善户型当说念的时间

如何买到一个好户型，可能无意辰比买到一个好地段更宏大

这个时间的购房者最新三级片，在为确实的改善家具买单